“Hay muchísimas propiedades en venta, pero solo entre el 2% y el 3% se terminan concretando”, señaló Emilio Fuentes, secretario del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI). Según explicó, el fenómeno responde a que los inmuebles están publicados con “valores inciertos”, muchas veces tomados como referencia de propiedades que llevan años sin venderse.
Uno de los factores que más distorsionan el mercado es lo que Fuentes denomina “precio de resguardo”. Es la práctica común de los propietarios de poner a la venta su inmueble con un valor más alto del real, no tanto con la intención inmediata de vender, sino como forma de “cubrirse” frente a la inflación o la devaluación del peso.
“Muchos dicen: ‘si el dólar sube, yo ya tengo publicada la propiedad a este valor’. Entonces fijan precios que no reflejan lo que efectivamente vale el bien, sino una expectativa de lo que podría llegar a valer en el futuro. Pero el resultado es que la propiedad queda meses o años sin venderse”, explicó Fuentes.
Este fenómeno genera una paradoja: mientras hay una abundancia de propiedades en oferta, la mayoría no encuentra comprador porque el precio inicial está inflado por esa lógica defensiva. “El precio de resguardo termina siendo una trampa: el propietario cree que protege su patrimonio, pero lo único que hace es inmovilizarlo”, advirtió.
Los mitos de la tasación
Para Fuentes, gran parte de la distorsión del mercado se explica en creencias erróneas que los propietarios y hasta algunos profesionales sostienen al momento de tasar:
1. Valor estándar vs. percepción emocional
Los dueños suelen calcular el precio de sus casas en base a un valor de construcción promedio (ejemplo: “mil dólares el metro cuadrado”), sin reparar en que ese cálculo parte de estándares de calidad que su propiedad quizás no cumple. “Una casa de los años 40 no puede tasarse igual que una obra nueva con porcelanato y griferías de última línea”, explicó. A eso se suma la carga afectiva: “Es de categoría, la construimos con mi esposo”, dicen algunos, confundiendo el valor sentimental con el económico.
2. El valor objetivo
El estado real de la vivienda y sus características específicas pesan más que los metros cuadrados. “Dos departamentos iguales en el mismo edificio pueden valer distinto: uno en contrafrente, oscuro, usado, no se compara con un séptimo piso a la calle con balcón”, graficó. Por eso, antes de vender recomienda “invertir unos mangos y hacer una buena tasación objetiva” que refleje el estado real del inmueble.
3. Métodos de tasación y depreciación
Los manuales heredados de los años 80 y fórmulas rígidas de depreciación no funcionan en la economía actual. “Un ladrillo hoy puede costar más que hace cinco años, incluso ajustado por inflación. ¿Cómo lo puedo depreciar si cada día vale más?”, cuestionó. Para Fuentes, en un contexto de inflación en dólares y pesos, el mercado es más confiable que cualquier fórmula técnica.
4. Antecedentes mal tomados
Muchos propietarios miran anuncios en su zona y copian precios, sin notar que esas propiedades están en venta hace años. “Si lleva cinco años publicada, claramente es cara o tiene algún problema. Eso no puede ser referencia”, dijo. Lo que define realmente es lo que se paga en las operaciones concretadas, no lo que aparece en carteles o portales.
5. La duración de la tasación
Una tasación no es eterna: debe ser un diagnóstico de corto plazo. El valor real cambia con el mercado, que puede moverse en cuestión de semanas. Según Fuentes, el precio de publicación es solo una oferta inicial: “El valor real es el de cierre, que suele estar un 10% abajo, y en épocas de oportunidad, hasta un 20% abajo”.
6. La tasación como herramienta profesional
Para Fuentes, la tasación no es un trámite accesorio sino la clave de cualquier operación: “Es una herramienta principalísima y debe cobrarse”. Puso como ejemplo los repartos de herencia: si la tasación no es justa y precisa, se generan conflictos familiares y perjuicios económicos.
Un mercado con movimiento, pero sin ventas
El mercado inmobiliario atraviesa “un gran año, como no sucedía hace 20 años”, según Emilio Fuentes, secretario del Colegio Profesional de Inmobiliarios. Sin embargo, la paradoja es que las operaciones concretadas siguen siendo mínimas.
“La gente consulta mucho, hay movimiento, pero la demanda no se cumple. Hay stock, pero con valores caprichosos”, sostuvo. Mientras los propietarios creen que sus inmuebles son caros, los constructores aseguran lo contrario: que están baratos frente al costo de construcción.
Fuentes lo sintetizó de manera clara: “Hoy es mucho más fácil y mejor inversión comprar hecho que hacer”, debido al fuerte encarecimiento de los materiales.