La iniciativa busca resolver una contradicción normativa de más de dos décadas y permitir inversiones controladas en el entorno del Parque Nacional a la Bandera, estableciendo nuevas alturas y protecciones diferenciadas.
La polémica por la construcción en Rosario de un edificio de 11 pisos detrás de la fachada de una casa de valor patrimonial ubicada en Belgrano 548 sumó un nuevo capítulo. Ediles oficialistas presentaron en el Concejo un proyecto de ordenanza para modificar los indicadores urbanísticos de la Manzana 99 –delimitada por las calles Santa Fe, Buenos Aires y avenida Belgrano– para evitar una nueva excepción, tal como estaba planteado el permiso para el desarrollo inmobiliario.
Según los argumentos de la iniciativa, el objetivo es destrabar una contradicción normativa de más de dos décadas en el entorno del Parque Nacional a la Bandera. En esencia, propone aplicar nuevos criterios de preservación para permitir inversiones controladas como una forma de salvar edificios históricos del abandono y el deterioro.
La propuesta elige un nuevo camino para habilitar el edificio en calle Belgrano al 500. El Ejecutivo rosarino había enviado al Palacio Vasallo un expediente para autorizar allí una excepción y así habilitar un edificio de 35 metros de altura en un área alcanzada por normativas de preservación que limitan la altura a 14,50 metros. Esa «salida» desató críticas de profesionales y vecinos.
Ahora, varios concejales van por otro camino: permitir la construcción vía una adecuación de la normativa. El texto toma como base la reforma integral del catálogo patrimonial aprobada por unanimidad en 2025 (Ordenanza 10.838). Esa norma introdujo un cambio de paradigma: articular la preservación histórica con el desarrollo inmobiliario «controlado». Traducido: permite levantar nuevas estructuras en los sectores vacantes de los lotes protegidos para generar los recursos económicos que financien su restauración y mantenimiento.
Los argumentos
El texto del proyecto detalla que la Manzana 99 arrastra una superposición de normas. En 2002, una ordenanza determinó que los inmuebles de esa manzana debían ser liberados (demolidos) para incorporar el terreno como espacio público del Parque a la Bandera. Pero, en 2008, esos mismos edificios fueron incluidos en el Catálogo Patrimonial.
Esta contraposición jurídica generó un vacío que, argumentan los redactores del proyecto de ordenanza, impidió en la práctica intervenciones relevantes y llevó a las propiedades hasta un estado de obsolescencia por falta de uso. «Es oportuno resolver esta contradicción normativa para garantizar la preservación en el tiempo de los inmuebles», justifican las modificaciones normativas.
Protecciones diferenciadas
El proyecto de ordenanza regula con precisión qué se puede hacer y qué no, dependiendo del Grado de Protección de cada inmueble:
- Protección Directa Integral (Grado 1): Para los edificios de máxima rigurosidad histórica, no se admitirá ningún tipo de ampliación de superficie en ningún sector de la parcela, resguardando su fisonomía original de forma estricta.
- Protección Directa Parcial (Grado 2): En estos casos se permitirá incorporar nueva edificación únicamente si el lote presenta vacancia (espacio libre), pero adaptando rígidamente las alturas al entorno inmediato para no romper la armonía visual.
Alturas escalonadas
Debido a la geografía particular de la manzana, que presenta un fuerte desnivel topográfico de 10 metros entre el área alta de calle Santa Fe y la parte baja de Av. Belgrano, el proyecto establece un esquema de alturas diferenciadas por frente:
- Frente por calle Santa Fe: En la zona vinculada directamente al conjunto histórico cívico (Municipalidad, Catedral y Monumento), la altura máxima se mantendrá estrictamente baja, fijada en 14,50 metros.
- Frente por calle Buenos Aires: Se acoplará a la normativa del Área General del centro, permitiendo hasta 25 metros (planta baja y 8 pisos).
- Frente por Avenida Belgrano: Vinculado a la línea costera, se autorizarán construcciones de hasta 35,50 metros.
Los autores de la iniciativa afirman que este incremento en el frente de avenida Belgrano no afectará la perspectiva del Monumento a la Bandera, ya que el tramo a edificar se encuentra desplazado del volumen central de la torre. Además, la presencia de arboleda de gran porte sobre la avenida, dicen, absorbe visualmente el impacto de las construcciones.
El proyecto también toma como antecedente normativo el Pasaje Tarrico (sobre calle Córdoba en frente al Monumento), donde ya se consolidó un perfil edilicio de 35,50 metros de altura, sentando un precedente de convivencia armónica entre construcciones modernas y el entorno histórico.
Protección ambiental de espacios verdes
La propuesta pone resguardo sobre los espacios verdes públicos de la manzana. Las plazoletas Plaza Sicilia y Plaza Perú (ambas frentistas a calle Santa Fe) quedarán catalogadas bajo Protección Ambiental. Esto significa que solo se admitirán en ellas obras mínimas e indispensables para su mantenimiento y la prestación de servicios públicos, blindándolas contra cualquier tipo de especulación constructiva.
Eludir las históricas excepciones
El primer intento de habilitar el edificio de 35 metros en avenida Belgrano por parte del oficialismo local recurrió a un camino ya transitado pero siempre resistido: una excepción a las normativas. El recurso, por repetido, diluye cualquier estrategia de ordenamiento territorial y urbanístico.
Los primeros en objetar esa vía de dispensas legales fueron los referentes del Colegio de Arquitectura y Urbanismo Distrito 2, con sede en Rosario. Desde la entidad profesional, que preside Rubén Palumbo, sostienen que la iniciativa contradice de forma directa las ordenanzas vigentes. Y advierten sobre el riesgo de sentar un precedente que debilite el régimen de protección del área más sensible de la ciudad. A esa postura se sumaron la Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la UNR, el Curdiur (Centro Universitario Rosario de Investigaciones Urbanas y Regionales que también depende del Conicet) y grupos de vecinos.